선대인, 미친 부동산을 말하다

   선대인, 미친 부동산을 말하다   

 재테크 이야기가 나오면 항상 나오는 부분이 부동산입니다. 불로소득이 발생할 수 있는 좋은 파이프라인이 부동산이죠. 하버드대 케네디스쿨에서 공공정책석사 학위를 취득한 그는 경제연구소를 차렸습니다. 재벌, 정부, 정치권 등의 이해관계가 들어가지 않은 정확한 정보 제공이 목표라고 합니다. 부동산 호황기였던 2008년 대세 하락을 예측했던 선대인 소장이 4년만에 내놓은 책입니다. 2013년에 나온 책으로 앞으로 부동산이 어떻게 변할지를 예측했는데 2016년 지금은 어떨까요? 수많은 자료, 데이터의 분석을 통해 미래의 변화와 앞으로 남은 위기 요인을 밝혀냈다고 합니다.

 우리나라에 두 개의 거대한 전환기가 시작된다고 합니다. 인구가 줄고 고령화가 진행되고 있죠. 그만큼 주택 수요 연령대 인구가 급속히 줄고 있다는 뜻입니다. 용머리-용꼬리 패턴이라고 부동산 가격 상승-하락 패턴이라고 합니다. 용이 승천할때는 용머리(핵심지역)부터 올라 용꼬리(비핵심지역)까지 따라 오릅니다. 용이 하강할 때는 그 반대로 핵심지역부터 내려가 비핵심지역까지 내려가는 것을 뜻합니다. 수도권 핵심 -> 수도권 외곽 -> 지방 핵심 -> 지방 비핵심으로 이어지게 된다고 합니다. 

 선대인 소장은 2013년 현재 부동산 가격 하락기이므로 더 덜어질 것으로 보았다고 합니다. 그러나 2016년 현재 그렇게 하락되었다는 느낌은 들지 않습니다. 오히려 더 오른 것 같습니다. 부동산과 관련 각종 이야기 중 집값 바닥론은 주택시장 흐름 중 가장 큰 거짓말이라 합니다. 부동산 연착륙론은 부양책의 효과를 오도하는 가장 심각한 거짓말이라고 합니다. 부동산 가치는 떨어지고 있으면 부채도 줄어들어야 하지만 우리나라는 반대라고 합니다. 부동산 거품이 더 빠져야하는데 정부 정책상 연착륙을 할 수 없다고 그는 말합니다. 

 최근 대출시장에 관한 규제가 들어가면서 부동산 매매시장에 영향을 끼치고 있죠. 역전세까지 발생하고 있는 상황이니 부동산 거품이 빠지기 시작할지 궁금해집니다. 2013년 당시 전세는 거래가 활발하지 않은 가운데 소수 물량이 거래되면서 상승추세였습니다. 전세가 상승으로 기존 세입자가 집주인과 타협해 전세가 올려주고 눌러앉기도 햇다고 합니다. 수요 공급 곡선에서 공급이 부족하면 가격이 상승하나, 전세는 공급이 부족한 것은 아닙니다. 다만 부채가 적은 안전한 전세가 부족한 것이고, 안전한 전세집들이 전세가격을 상승시킵니다.  대출총액과 전세보증금의 합이 주택가격보다 작거나 70%보다 작은 곳이 안전합니다. 부동산 대세상승기에는 전세 끼고 집 사는 사람이 많아지나 하락기는 전세수요가 늘어납니다.  매매가가 떨어져도 전세가가 상승되는 현상이 나타나는 것입니다. 전세는 지속적인 주택가격 상승과 이에 기댄 투자수익에 대한 기대감이 있을 때 존재합니다. 주택소유주가 추가로 주택 구매시 부족한 금액을 전세보증금으로 충당하며 발생했습니다. 하지만 점점 전세가 반전세로 전환되는 추세가 강해질 것이라고 합니다.

 주택 가격 하락하면 매매가는 전세가의 기준점이 될 것이므로 전세도 하락할 것이라고 합니다. 따라서 빚내서 집을 사는 토끼몰이에 당하지 말고 세임자들은 조금 더 버티라고 이야기 합니다. 하지만 대출 규제로 인해 돈이 부족하면 대출한도도 줄어들면서 집을 살 가능성이 더 줄었네요. 가계 부채 증가할 것으로 보이며 경기 취약 업종의 부실 증가 및 경영 악화의 위험이 있습니다. 부동산 경기 장기 침체로 부동산 담보 대출이 부실해지면서 국내 은행도 위험해지고 있습니다.

 부동산 대세하락기의 특징은 다음과 같습니다.

1. 주택 수요가 감소하면서 공급 과잉이 나타남.  2. 건설업체 경영위기와 연쇄 부도가 나타남.  3. 주택 거래 장기간 침체기에 빠짐.  4. 정부 부양책과 초저금리가 효과를 보지 못함.  5. 뉴타운 재개발 사업 및 대규모 개발 사업 장기화와 좌초  6. 전세물량 감소  7. 대형 건설업체의 파격 마케팅과 주택 분쟁 증가

 가구수는 늘고 있지만 주택 구매력을 가진 가구수가 줄어들고 있습니다. 그러나 주택의 공급은 지속되고 있으므로 부동산 가격은 내려갈 것이라고 합니다. 선대인 경제연구소 소장은 10년 후 주택시장에는 다음과 같은 현상이 벌어질 것이라고 합니다.

1. 전세는 사라지고 반전세, 월세 증가 월세 수익률은 4% 수준까지 떨어질 것.  2. 부동산은 투자가 아닌 사용 중심으로 오피스텔로 수요가 몰릴 것.  3. 신축 건말이냐 노후 건물이냐에 따라 가격이 결정될 것.  4. 아파트가 줄고 맞춤형 다품종 소량 생산체제로 건물들이 늘어날 것.  5. 중대형 수요가 감소할 것.  6. 집이 남아도는 시대로 공급 과잉이 나타날 것.  7. 거품이 꺼지면 부동산에도 품질이 중요해지므로 매우 한정된 범위에서 가격 상승할 것.  8. 선분양제가 사라짐.  9. 자비로 리모델링하는 것이 증가하고 공동화되는 수도권 외곽 신도시.  10. 대규모 개발사업 추진이 어려워짐.

 하우스 푸어가 집을 팔지 못하는 이유가 무엇일까요? 우선 확증편향 즉, 자신의 선택을 합리화하는 경향이 나타납니다. 둘째로 손실 회피 경향이 있으며 셋째로 자신이 살았던 집이기에 애착과 가치를 부여합니다. 넷째로 지금까지 들어간 비용이 아까워서 결정을 못 하는 매몰 비용의 오류에 빠지게 됩니다. 노후 대비용으로 수익형 부동산을 사는 경우가 많은데 공실률이 꽤 높아지고 있습니다. 따라서 부지런하게 움직여야 은행 이자보다 조금 더 받는 수준이 될 것이라고 합니다. 부동산 대세 하락기에 저자는 다음과 같은 자세를 가지라고 조언합니다.

1. 무주택자라면 집을 사려고 조급해하지 마라.  2. 모험적 투자를 하지말라. 집으로 돈버는 시기는 지났다.  3. 전세 대신 집 사라는 토끼몰이를 피하라.  4. 가격 부채가 해소된 뒤 움직여라.  5. 환금 가능성을 따져라.  6. 사회 경제적 변화를 이해하라.  7. 내 부동산을 장기적으로 평가하고 보유여부 결정하라.  8. 시세 착시 현상에서 벗어나라.  9. 집값 상승기의 착시 현상을 벗어나라.  10. 지방 거주자는 수도권의 흐름을 파악하라.

 2013년에 예측한 부동산과 2016년 현재의 부동산은 어떤가요? 아직 부동산 가격에서 거품이 빠졌다는 생각이 들지는 않습니다. 하지만 대출규제가 나타나고 있고, 여전히 공급과잉이 나타나고 있습니다. 곧 부동산 가격 하락이 나타나게 되지 않을까 기대를 합니다. 선대인, 미친 부동산을 말하다 포스팅을 마칩니다.

선대인, 미친 부동산을 말하다 국내도서 저자 : / 선대인역 출판 : 웅진지식하우스 2013.11.27 상세보기