대박땅꾼 전은규 훔쳐서라도 배워야 할 부동산 투자교과서

 재테크에는 다양한 방법들이 있는데 그 중 대표적인 것은 부동산이라고 할 수 있습니다. 금융상품에 비해 가격이 비싸기 때문에 접근성이 떨어져서 선뜻 나서기 힘든 분야입니다. 대부분의 사람들은 돈을 열심히 모아서 종잣돈 마련하느라 시간을 보내고, 종잣돈을 어떻게 쓸지 고민하느라 많은 시간을 보내게 됩니다. 부동산 투자는 거액이 들고 위험하다는 생각이 들기 때문에 도전하기 어려운 것이 사실입니다. 하지만 500만원이나 1000만원으로도 안전하게 부동산에 투자할 수 있는 방법을 소개하는 책이 나왔습니다. 저자 전은규씨는 신문방송학을 전공했는데, 스피드뱅크, 닥터아파트 영업본부 팀장으로 일했으며, 현재는 대박땅꾼의 부동산연구소를 운영하고 있습니다. 열심히 발품을 팔고 다니면 대박이 날 수 있다고 믿는 그의 책 대박땅꾼 전은규 훔쳐서라도 배워야 할 부동산 투자교과서 포스팅을 시작합니다.

 저자는 소액으로 투자하기 좋은 것은 토지라고 말합니다. 토지를 투자할 때는 교통망을 따라 투자하고, 신도시개발이 가능한 곳을 투자하되 대지보다 전답임야가 넓게 펼쳐진 지역에 투자하며, 수용지역의 경계부분을 노리고, 개발전략을 잘 확인하며, 개발계획에 현혹되지 말고, 서류확인과 현장답사로 정보를 확인한 후에 매수와 매도 타이밍을 확인하라고 합니다. 토지는 최소한 500만원이 있으면 투자가 가능한데 경공매를 이용하면 충분히 할 수 있다고 합니다. 저자는 부동산 부자가 되기 위해서는 늘 지도를 곁에 두고, 경제 신문의 정보를 항상 연구하며, 현장답사, 정책 분석을 잘 하고, 성공한 부동산 부자를 멘토로 두라고 합니다. 토지가 소재하고 있는 행정구역의 땅값 추이를 확인해야 하는데, 과거 5년 이상 지속적으로 인구가 늘어나는 시군구 지역이 좋다고 합니다. 3년 내지 5년 간 인구증가율과 이동방향을 살펴보면 좋고, 종점에 있는 지역이나 중간의 나들목, 역사부근의 역세권을 확인하라고 합니다. 어느 지역에 길이 새로 뚫리는 경우 도로의 개설 계획이 확정되어 발표되는 때, 착공하는 때, 준공 후 세 차례에 걸쳐 큰 폭으로 상승합니다.

 소액투자를 효과적으로 하기 위해서 저자는 공동 투자를 추천합니다. 최대 5인 이상 넘지 않아야 하고, 가능한 필지분할 후 개별등기 받으라고 합니다. 계약서에 매도시기 혹은 예상 수익 발생시 매도한다는 조건을 명시해야 합니다. 주변환경을 잘 살피고 공부하며, 새로운 관점으로 접근하려 노력해야 쓸모없어 보이는 저렴한 토지에 투자하더라도 큰 성공을 이룰 수 있습니다. 맹지는 도로와 맞닿은 부분이 전혀없는 토지인데, 진입도로는 보행 및 자동차의 통행이 가능한 너비 4m이상을 말하며, 대지에 2m이상 접해야 한다는 조건이 있습니다. 맹지는 가격이 굉장히 저렴해지는데 맹지를 낙찰받아 적절하게 구조변경을 해서 인접도로를 내면 땅값이 상승한다고 합니다. 구거는 논두렁 같은 것인데 헐값에 구매가능한 알토란 같은 길입니다. 폐구거와 접한 맹지는 투자가치가 높으며, 구거는 구가소유로 해당 지방자치단체에 구거점용 허가를 받으면 바로 활용 가능하다고 합니다.

 지목이라고 하는 것은 토지의 종류를 결정하는 분류입니다. 토지는 필지마다 하나의 지목을 설정해야한다는 일필일목의 원칙, 지목은 사용목적 혹은 용도에 따라 구분해야 한다는 용도지목주의, 도시개발사업 등의 공사가 준공된 토지는 그 사용목적에 따라 지목을 설정한다는 사용목적 추종의 원칙, 주된 용도에 따라 지목을 결정하는 주지목 추종의 원칙, 지목이 중복되는 때에는 등록시기의 선후 및 용도의 경중에 따라 지목을 결정하는 용도경중의 원칙이 있습니다. 1평당 투자자금은 대지, 농지, 임야 수준이며 농지 중 밭이 가장 활용하기 좋다고 합니다. 밭을 이용해 주말농장이나 펜션 사업을 하기도 합니다. 임야를 투자하는 방법도 있습니다. 넓은 규모의 토지를 사서 필지분할하거나, 도로에서 한 발짝 뜰어간 토지를 매수하거나, 현지인을 내 편으로 만들거나, 개발 계획을 확인합니다. 경사도와 토질을 확인하고, 주변 환경을 확인하며, 개발 목적에 맞는지 확인해야 합니다. 임지상의 제한물건이 있는지 확인하고, 전문가와 현장답사를 하면서 여윳돈으로 투자해야 한다는 10가지 법칙을 지켜야 합니다.

 소액투자를 하는 방법 중 대표적인 것은 경매입니다. 일반 매매보다 저가에 매수가능하며, 권리관계를 저렴한 비용으로 말소시킬 수 있습니다. 토지거래허가가 없어도 취득이 가능하고, 레버리지 활용이 유리합니다. 다만 유치권문제, 지분경매 등등 다양한 변수가 있기 때문에 이에 대한 공부는 꼭 필요합니다. 특이한 경우로 부동산을 매각하는 것이 아니라 전세권만 매각하는 경우도 있습니다. 전세권은 임대차게약 종료 전 전출하더라도 등기 순위에 따라 보호받을 수 있습니다. 임대인의 동의없이 전전세가 가능하며, 임대인의 동의없이 전세권을 담보로 대출받아 전세권에 질권 설정도 가능합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 별도의 집행권원이 없어도 경매를 신청할 수 있다고 합니다. 하지만 전세권만 매각하는 물건은 손해볼 염려가 없고 양도세로부터 자유롭기 때문에 경쟁이 치열하다고 합니다.

 많은 사람들이 수익형 부동산을 투자하고 있습니다. 저자는 오피스텔보다 주택을 택하라고 하는데, 같은 토지 위 주택의 대지지분 대비 오피스텔 대지지분이 20% 미만이며, 오피스텔은 노후화되면 시세차익을 기대할 수 없다고 합니다. 따라서 초보 투자자는 가급적 주택부터 투자해야 합니다. 빌라를 투자하고 싶으면 초등학교나 중학교 근처의 빌라를 주목하고, 주차장의 유무를 확인하며, 재개발과 재건축 지역 인근의 빌라를 주목하라고 합니다. 투자목적을 분명히 하면서 건물의 상태를 확인해야 합니다. 부동산을 보면 면적이 나오는데 현관 안쪽의 실제 사용면적이 전용면적입니다. 계단, 복도 등을 주거공용면적이라고 하고, 지하주차장은 기타공용면적이며, 베란다나 발코니 등은 서비스면적입니다. 

 상권이 활성화되어 있으면서 상권의 확장 여지가 있는 곳, 그러면서 강남의 높은 전세비중을 이용한다면 강남이라고 하더라도 소액으로 투자할 수 있습니다. 단, 도시형생활주택은 공급과잉현상으로 인해 수익성이 떨어지고 있습니다. 해당지역의 주택보급상황, 인구유입 등을 꼼꼼하게 살펴보고, 분양사가 확정수익을 약속할 경우 계약서에 명시해야 합니다. 상가를 투자할 때는 상업지 비율이 낮은 곳, 대체 불가능성, 유동인구가 오래 머무를 수 있는 재미있는 문화가 있는 상권에 투자해야 합니다. 즉, 유동인구 자체보다 유동인구가 상권에 머물로 소비를 하고, 교통이 불편해 소비자들이 계속적으로 머무는 항아리 상권에 투자해야 합니다. 다만, 대형마트나 대형쇼핑몰이 입점하면 인근의 상가는 살아남기 힘들고, 관공서나 산업단지 조정 역시 좋지 않은 영향을 끼친다고 합니다.

 아파트 투자시에는 뉴스테이 사업자는 피하는 것이 좋으나, 토지의 가치는 오르기 때문에 토지 투자는 좋다고 합니다. 가급적 거주지 인근의 수익형 부동산에 투자하는 것이 유리하며, 쉽게 찾아갈 수 있는 거리가 유리하다고 합니다. 경매를 통한 부동산 매수는 일반 매매보다 더 많은 대출을 해줍니다. 따라서 요즘 수익형 부동산 투자를 위해 경매를 하는 것이 큰 인기입니다. 하지만 경매에서 골치 아픈 것은 대항력 있는 임차인입니다. 기일내 배당 요구시 전액 배당을 받을 수 있으므로 전액 배당을 받는 대항력 있는 임차인은 명도가 수월합니다. 매수인에게 명도확인서와 인감증명서를 받아야 배당이 되기 때문입니다. 아파트는 토지나 특수물건 대비 높은 시세차익을 기대하긴 힘들지만 환금성이 우수하다는 장점이 있습니다.

 부동산에 투자하고 싶지만 큰 돈이 들까봐 겁이 나서 망설여졌다면 이 책을 읽어보시는 것을 추천합니다. 소액투자와 관련된 책들이 많이 나오는데, 다양한 책을 읽어보면 그에 관한 관점이 잡히지 않을까요? 대박땅꾼 전은규 훔쳐서라도 배워야 할 부동산 투자교과서 포스팅을 마칩니다.

부동산 투자 교과서 국내도서 저자 : 전은규 출판 : 한국경제신문사(한경비피) 2016.08.03 상세보기